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鍵屋鍵猿鍵トラブルトピックその他マンションのオーナーは合鍵を持っている?賃貸と分譲のケース別に紹介

更新日:2022/03/22

マンションのオーナーは合鍵を持っている?賃貸と分譲のケース別に紹介

マンションのオーナーは合鍵を持っている?賃貸と分譲のケース別に紹介
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賃貸マンションの合鍵をオーナーが持っている場合、その合鍵を使って自分がいないときに部屋に入ることがあるのでは、と不安に感じる人もいるかもしれません。一昔前はオーナーが鍵を持っており、店子の部屋に勝手に入ってきても善意でそうしている限りは許される、というような風潮がありましたが、現在では到底認められないことでしょう。

この記事では、分譲と賃貸のケース別に、住人以外にマンションの合鍵を持っている人がいるとしたらそれは誰なのか、鍵を交換したほうがよいタイミングやその際の費用負担など、マンションの鍵に関することを紹介していきます。

賃貸マンションの合鍵は誰が持っているのか

マンションの鍵は誰が?

賃貸マンションの場合、どこが管理しているかで合鍵の管理者も変わってくるのが一般的です。マンションのオーナーが管理を不動産管理会社に委託しているなら、その管理会社が合鍵も管理している場合が多いといえます。不動産管理会社は、オーナーとの契約内容に応じてマンションと入居者の管理を行うのが仕事であり役割です。一方、マンションのオーナーが自ら建物を管理している自主管理物件では、オーナーが合鍵も管理していると考えると良いでしょう。

ただし、管理会社がマンションの管理を行っている場合でも、リスクを回避するためにあえて鍵を持たないという会社も少なくありません。鍵を保管していると、紛失や悪用という可能性もあるためです。そのうえで被害が発生すれば、管理会社は損害賠償責任を問われる可能性があります。信用問題にも関わってくるでしょう。実際に、不動産管理会社の社員が合鍵を使用して不祥事を起こしてきたことが2009年頃から世間に広く知れ渡り、しかもそういった犯罪者に大手管理会社の社員が含まれていたこともあって、管理会社への信頼は失墜したと言えます。

そういった事情から、2010年頃から大手管理会社ほど鍵を持たない傾向にあります。また、マンションの仲介と管理を別の不動産会社が行っている場合では、鍵はオーナーが管理していることもあるので、賃借人は合鍵を渡されたときに他の合鍵は誰が持っているのか、確認することが肝要です。

分譲マンションの合鍵は誰が持っているのか

分譲マンションは、多くの場合において管理組合がマンション管理を管理会社に委託しています。管理会社が主に行うのは、住民共有の財産に当たる敷地や建物、エレベーターやエントランスなど共用部分の清掃と管理、さらに修繕などです。また、マンションに管理員を派遣して、受付業務や点検、必要に応じて立ち会いなどを行います。他にも、セキュリティ強化を図るための警備員派遣や、居住者の生活をアシストする目的でコンシェルジュが用意されるケースもあります。

鍵預けのサービスと契約しているかも
かけつけサービスは鍵がないと室内確認ができません

しかし分譲マンションの場合は通常、管理会社は居室の鍵は一切保管しません。管理人室やエントランスといった共用部分の鍵は、管理会社が保管するのが一般的です。ただし、警備会社とホームセキュリティサービスの契約をしているマンションの場合、警備会社への「鍵預け」が必要な場合もあります。ハイセキュリティを謳う高級マンションなどは、全戸で警備会社の駆けつけサービスに加入しており、警備会社に鍵を預けることが入居の前提となっているところもあります。駆けつけサービスでは、住人の部屋から緊急事態を知らせる通報があったりした場合、数分以内に警備員が駆けつけて周囲を確認し、室内の確認をすることになっています。この「室内の確認」のために、鍵が必要になるわけです。

また、分譲マンションの中でいくつかの部屋が賃貸に出されていることもあります。このような場合、その部屋の管理会社が合鍵を持っている、という可能性は十分あります。

オーナーであっても入居者の許可なく鍵を開けて部屋に入ると違法

自己救済はたいてい違法
滞納者を相手取った明渡訴訟中の賃貸人が勝手に入室し
鍵交換して逆に訴えられることも……

賃貸マンションの場合、建物の所有者はそのマンションのオーナーです。しかし、たとえオーナーであっても、入居者の許可を得ずに勝手に鍵を開けて居室に入ってはいけません。もしもそのようなことがあれば、刑法130条の「住居侵入罪」に問われ、立派な犯罪行為になります。賃貸マンションのオーナーはもちろん、管理人も同じく無断で入ることはできません。

ただし、例外も存在します。それは、正当であると判断できる理由がある場合です。一般的に考えられる正当な理由とは、事故や事件が発生したときで、そのまま放っておくと他の住人にまで被害が広がりそうなケースを指します。例えば、入居者の留守中にガス漏れ火災が起こっているときなどは、許可を得るために不在の入居者を探している場合ではありません。入居者不在でも部屋に入り、消火活動などを行うのが普通です。

入居者との連絡が取れないなどの理由で家族や同僚から要請があったときも、安否確認のために合鍵を使えた方が良いことがあります。特に入居者が一人暮らしの場合、部屋で亡くなっていることもあるためです。賃貸マンションの場合は、大手管理会社が合鍵を保管しない傾向にあるとはいえ、このような緊急時に備えて各部屋のスペアキーもしくはマスターキーを管理している会社やオーナーもいます。(※しかし単独で安否確認をしないようにしましょう

特に、安否確認に関しては殆どが「早とちり」や「空振り」であるにも関わらず、やはり合鍵を持っているのと持っていないのとでは違いが出る、と考える管理会社もあります。
これは管理会社が合鍵を持っていない場合、鍵屋を呼んだり、窓ガラスを割って入室したりした際に、誰がそのコストを負担するのか、という問題が生じ、その問題のために解錠を躊躇ったり、もっと早くに確認すべきだったのに様子見をしたりしてしまうからです。

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ちなみに、賃貸借契約書に家賃滞納時などにオーナーや管理会社が即座に契約を解消して入居者の家財を差し押さえたりする等の「特約」が記されていることがありますが、そのような自己救済措置は認められない、と考えられているのが通常です(最高裁昭和40年12月7日判決等)。このようなケースでの管理会社やオーナー側による鍵交換などは、特に訴訟も視野に入れているのであれば絶対にしてはいけないことの一つとされています。

また、マンションなどの集合住宅では消防法第17条の3の3で定められた火災設備点検年に2回行われますが、このときも住人が立ち会い不可である場合、住人の依頼を受けたオーナーが鍵を開け、点検に立ち会います。

賃貸マンションは入居者が変われば鍵交換を行う

通常、賃貸マンションは入居者が変わるタイミングで鍵の交換を行います。これは、その前の入居者が鍵をすべて返却せずに持っている可能性を考えて実施されていることです。もしそのようなことがあれば、次の入居者の居住中に窃盗目的などで侵入され、管理会社あるいはオーナーも責任を問われるかもしれません。

管理会社では鍵(シリンダー)の使い回しが常態化しているとも言われていますが、鍵を交換するときは必ず新品の錠前を用意し、新しい入居者に立ち会ってもらうのがベストです。通常、新品のシリンダーには子鍵が3本付属します。このうちの何本を入居者が持つのか、入居者立ち会いのもと明確にしておけば、最低限の信頼関係は維持できます。

入居者側も、立ち会えないなら立ち会えないで子鍵が何本あり、誰がどれを持っているのかを確認しておきましょう。もし手渡された鍵に鍵番号が刻印されていない場合は、ホームセンターなどで作製した合鍵である可能性が高いので、オリジナルキーを手渡すように請求しましょう。

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賃貸マンションの鍵交換費用は誰が負担するのか

大抵特約に賃借人負担とある

国土交通省がまとめている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見ると、入居者が変わるときの鍵交換にかかる費用は貸主、つまりオーナーが負担することが相当とされています。しかし、これはあくまでガイドラインであり、法的な強制力があるわけではありません。実際には、入居者募集の際に鍵交換費は賃借人の負担とする、と記載し、賃貸契約書の中に特約として盛り込んであるのが通常です。

契約書にそのような特約が明記されていないのに鍵交換費をオーナーから請求されたときは、交渉することでオーナーが負担してくれるようになるかもしれません。

賃貸マンションに入居した後に自分で鍵を交換したい場合

勝手に鍵交換はマナー違反

賃貸マンションの場合、入居者は自分の勝手な判断で鍵を交換してはいけないことになっています。これは、万が一事故や事件が発生したときにオーナーや管理会社が入れなくなるため、という実務的な理由もありますが、まず根本的に鍵も部屋同様、オーナーの持ち物である、という大変シンプルな事実のためです。

他人の持ち物を無断で破棄して新しいものに交換するのはマナー違反ですし、賃貸借契約に無断での鍵交換を禁ずる項目がある場合、契約違反になります。また、自分で鍵の交換をすることで部品を紛失したり、扉に傷をつけるなどということが起これば、オーナーは実害を被ったことになります。賠償請求されるなどのトラブルに発展する可能性もありますし、退去時には元に戻すよう求められるでしょう。そしてその時の鍵交換費用などは賃借人負担として敷金から差し引かれます。

もし退去後に鍵交換していたことが判明すると、オーナーは解錠のために鍵屋を手配しなくてはなりません。事実、店子が退去したあと部屋が開かないことから、勝手に鍵交換されていたことが判明し、我々のような鍵屋に解錠と交換依頼が来ることが沢山あります。そのような場合、解錠費用など鍵屋を手配するのにかかった費用も、敷金から引かれると考えて良いでしょう。

上記のような金銭的なトラブルも面倒ですが、やはり一番重要なのはオーナーや管理会社に断らなかったことで、信頼関係に傷がつく点です。状況によっては、事後報告になってしまうこともあるかもしれませんが、鍵を紛失した、空き巣に入られた、といった理由で鍵交換が必要になった際には、必ず管理会社やオーナーからの承認を得ましょう。そしてオーナーが鍵業者を指定してきた場合は従うようにして下さい。オーナーが指定した業者なら、メーカーや品番が同じもので鍵交換ができるため、問題が起こりにくいのです。

分譲マンションは鍵の交換を行ってもよいのか

分譲マンションは、共用部分専有部分に分かれています。国土交通省が定めている「マンション標準管理規約」の7条では、「玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分とする」とされています。この定めを元にすると、鍵は占有部分に該当すると考えるのが一般的でしょう。

ところが、実際にはオートロックのマンションが増えていることで、鍵の交換が不可能ではないにせよ、複雑化していることが多いと言えます。オートロックマンションの場合、エントランスと各戸の鍵が連動している「逆マスターシステム」であることが多いからです。同じように連動した鍵で交換する場合は新しいシリンダーをセキュリティ番号をもとにメーカーに発注するため、納品まで1カ月以上はかかってしまいます。

鍵も廃番になったりします

また、少し築年数のかさんだマンションですと、エントランスの鍵が今となっては防犯性の低い鍵で、連動させることができないこともあります。特にディスクシリンダー錠である場合、メーカーが廃番にしてしまっていますので、新たに逆マスターのシリンダーを発注することができません。

このような場合、我々鍵屋では防犯性を優先することをお勧めしています。特にディスクシリンダーや古いピンシリンダー錠が連動している場合は、子鍵を2本持つことになるが玄関はディンプル錠にするなどといった、鍵のアップデートをする方が、遥かに防犯性が上がるからです。
連動している鍵がディスクシリンダー錠である場合などは、エントランスと玄関は同一のままでおいておき、追加で防犯性能の高い補助錠を取付けされる方もいます。

中古マンションを購入した場合は鍵の交換が望ましい

同じ分譲でも、中古マンションの場合はやや状況が異なります。中古で購入したときも鍵は住人が自ら管理しますが、前の住人が鍵をすべて引き渡しているかどうかについては何とも言えません。そういった観点から、中古マンションを購入した後は必ず鍵の交換を行ったほうが良いでしょう。前の住人が侵入してくるという可能性もありますし、過去にそういった犯行事例が無いわけではないので、できるだけ交換しておくほうが安心できます。

もしも購入前にリノベーションが行われるときは、工事が完了し業者の出入りがなくなったときに鍵交換を行うのが理想的です。

先述の通り、中古マンションでは未だに古いタイプの鍵が使用されていることがあります。最新の鍵と比べてしまうと、どうしても防犯性が落ちるのは否定できません。防犯性を高めるためにも、中古マンションは鍵交換しておくことが望ましいと言えます。

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マンションの鍵をなくしたときの対処法

マンションの鍵を紛失したときは、気づいた時点ですぐに最寄りの警察で遺失届を出しておきましょう。もしも誰かが拾っていれば、警察に届けてくれている場合もあります。そのときには届いていなくても、遺失届を出した後で届けられればすぐに警察から連絡をもらえます。賃貸マンションの場合は警察に届けたら、次は管理会社に連絡を入れておきましょう。委託管理の場合はオーナーにも連絡を入れます。

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もしも、オーナーが近所や同じマンション内に住んでいてスペアキーを持っているなら、すぐに開けてもらうことも可能です。レオパレスのような物件では、営業時間内であれば担当店舗(支店)が合鍵を保管しているので、そちらへ向かうように指示されることもあります。

オーナーが手助けできないときは、提携している緊急サポートサービスに連絡すれば鍵屋を派遣してくれることもありますし、入居者が加入している家財保険にそういったサポートサービスが付帯していることもあります。

特に賃貸の場合で、オーナーが遠方に住んでいるときは、オーナーが合鍵を持っていたとしてもすぐに鍵を開けてもらうことは期待できません。そのような場合は、「鍵屋の鍵猿」に鍵開けをお任せください。我々のスタッフは様々な物件での解錠経験があり、難しい鍵でも非破壊解錠で済ませるノウハウがあります。

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昨今は賃貸マンションのオーナーも合鍵を持っているとは限らない

オーナーが鍵を持つメリットも少ない

賃貸マンションの所有者はオーナーです。しかし、管理会社に管理を委任しており、その管理会社が鍵管理もしているときは、管理会社が合鍵を持っています。中には、緊急時のことを考えて、オーナーも合鍵を持っているということもありますが、どちらも合鍵を持っているというケースは少なくなってきているでしょう。少なくとも、大手管理会社は「鍵管理はしない」と宣言しているところが増えています。

また、大手管理会社のリスク回避策とは違う理由で、鍵はすべて賃借人に渡してしまうオーナーも増えています。これには、ここ数年で個人の「不動産投資家」が増加したことも背景にあるでしょう。ローン融資の増額と低金利の影響もあって、「サラリーマン大家」になる人が増えてきており、そういった人々の自主管理物件ではオーナーが合鍵を持たないことも増えています。

更に、もともと鍵預かりをしていないオーナーから投資家が入居者ありの状態で物件を購入した場合(オーナーチェンジ)、鍵が引き渡されることがあまりない、と言われています。特に最近の傾向では、以前のオーナーが鍵を持っていなかったのでそのままになっており、新しいオーナーも賃借人に鍵交換を強いるより「必要であれば入居者に鍵屋を呼んで貰う」という体制をとるようです。こういった個人投資家の増加とともに、これからも合鍵を持たないオーナーの数は徐々に増えていくかもしれません。

マンションの鍵を紛失したり、落としたりしてしまったときにオーナーが合鍵を持っていない、あるいは連絡がつかない、といった場合は、ぜひ「鍵屋の鍵猿」鍵開けをご依頼ください。紛失などのケースでは、慌てたりパニックになったりしがちですが、経験豊富な我々のスタッフがお困りごとを解消できるよう、尽力致します。

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田口季良

田口季良(たぐちのりよし)SLS株式会社 マネージャー

「すごわざ鍵開け達人」として関西・関東のテレビに出演。鍵の職人としてのキャリアは12年。 現在は鍵のエキスパート集団を束ねるマネージャーでもあり、鍵の豊富な知識のほか、親切丁寧な鍵の防犯アドバイスにも定評がある。 暮らしの中で起きる鍵のトラブルを日々解決、技術向上にひたむきに取り組んでいます。

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